Köpa bostad i Spanien

Bästa tipsen för att köpa bostad i Spanien

En bostad i Spanien kan vara en trygg och säker investering. Om du inte har tänkt utnyttja huset eller lägenheten hela året kan den hyras ut periodvis, vilket ger bra avkastning. Hur köpet går till skiljer sig mycket från i Sverige och det är viktigt att ta reda på fakta och förbereda sig väl innan det är dags att göra affär.

• Semesterbostad – En semesterbostad ska innebära mycket nöje och minimalt besvär. För att lyckas med denna ekvation kan du anlita någon som ser till bostaden åt dig, när du inte är på plats. Det finns även agenturer som sköter uthyrning, efter överenskommelse.

• Permanent bostad – En permanent bostad kan ofta vara lite mer påkostad. Här är det kanske extra viktigt med en trevlig trädgård och ett stort kök. Ta även hänsyn till vad området har att erbjuda – faciliteter och butiker.

• Investering – Om du köper en bostad som en ren investering är det klokt att välja en med bra planlösning och attraktivt läge. Dels ökar det hyresintäkterna och dels ökar det utsikterna för avkastning vid eventuell försäljning.

Om du bor i Spanien mer än 183 dagar per år kan du ansöka om att bli resident. Som resident får du samma rättigheter som spanska medborgare och tillgång till landets fria sjukvård. Det enda som skiljer är att du inte får rösta i valet till spanska parlamentet. Att vara resident kan även innebära skattemässiga och ekonomiska fördelar, som att du får lägre skatt och slipper betala förmånsvärde på din spanska fastighet.

Nyproduktion eller begagnat?

Löften om nyproducerade, attraktiva lägenheter eller villor kan vara lockande, men ett sådant köp kan vara förenat med vissa risker. Det är viktigt att kontrollera vem som äger marken, om det finns kommunalt bygglov och byggföretagets ekonomiska förhållanden. Dessutom bör du försäkra dig om att bygget kommer att bli färdigt vid anvisad tid och att du har rätt till skadestånd om så inte är fallet. En begagnad (redan existerande) bostad är i många fall att föredra. Denna situation är ofta säkrare för dig som köpare. Dels är byggnaden färdigställd och du har större möjligheter att inspektera den innan köp.

Vilket område passar dig?

Kanske har du redan en klar bild av vart du vill köpa bostad. Om du har rest runt en del i landet finns det förmodligen någon plats som du har fastnat särskilt för. Kanske vid en viss strand eller på någon särskild ö, där människorna är trevliga och atmosfären tilltalande. Har du ingen aning om var du vill bo, eller är öppen för nya förslag, finns det mycket inspiration att hämta på internet. En bra början är att först bekanta sig med kartan och sedan titta mer specifikt på olika orter. Om du har möjlighet är det alltid bra att besöka några olika ställen för att få en känsla för vad som kan passa.

Vilket läge du väljer hänger ihop med vad du tycker om att göra. Är det klimatet, avkoppling och sol och bad som lockar mest kan det vara idé att välja ett strandnära boende. Om du istället föredrar stadsliv, kultur och sport kan det vara fördelaktigt att bo i en större stad, som Valencia, Madrid eller Barcelona. Spanien är ett stort land och klimatet skiljer sig åt i de olika delarna. Bästa möjligheterna till sol och bad finns i landets södra delar, vid medelhavets kust. Här kan man njuta av 320 soldagar per år och klimatet upplevs som mycket jämnt och behagligt.

Många väljer att köpa bostad på öar som Teneriffa och Kanarieöarna eller Mallorca. Andra föredrar Costa del Sol eller Costa Blanca. Kuststräckan kallas ibland för Costa del Golf, eftersom här finns ett stort antal golfbanor. I hjärtat av Costa del Sol ligger den mysiga staden Málaga och här finns det relativt billiga bostäder. Andra populära orter är Torre del Mar, Torremolinos, Marbella och San Pedro de Alcántara. Den mest populära staden i Costa Blanca är Torrevieja, som har förvandlats från en liten fiskeby till en modern stad. Här finns gott om affärer, restauranger och barer samtidigt som staden erbjuder ett havsnära läge med vackra strandpromenader.

I vissa områden bor det många andra svenskar som också köpt semesterhus. Det finns både för- och nackdelar med detta. Det kan kännas bekvämt och tryggt att umgås med sådana som delar samma kultur och pratar samma språk, men å andra sidan blir man inte lika driven att lära sig spanska eller ta del av det spanska sättet att leva. Om bostaden ligger i ett ”gated community” - ett avskärmat, privat område – är det extra viktigt att känna av vad det är för människor i närområdet. På många håll finns sociala klubbar och föreningar, där man kan knyta kontakter och umgås med andra i samma situation.

Vad har du för önskemål?

För att kunna leta mer målinriktat är det bra att veta vad det är du söker. Bostadens läge påverkar priset och tillgängligheten – både för dig och eventuella hyresgäster. Å ena sidan kan det vara skönt att bo nära en flygplats eller större stad med alla bekvämligheter, men å andra sidan kan ett lugnt eller lantligt läge ofta vara mer avkopplande. Många uppskattar att det är relativt enkelt att resa till Spanien med bil.

En viktig fråga är hur stor bostaden ska vara. Hur många sovrum och badrum önskar du? Ska det finnas fullt utrustat kök eller räcker det med ett pentry? Fundera även över bostadens läge och placering. I Spanien är hus eller lägenheter med strandnära läge särskilt populära. Många uppskattar närheten till fina stränder och i många fall kan man se havet från balkongen eller terrassen. De mest attraktiva bostäderna är förstås ofta dyra, men genom att söka sig ett par kvarter inåt kan vara prisvärt.

Fundera även över vilket skick bostaden bör ha. Kan du tänka dig att köpa ett renoveringsobjekt, eller vill du att allt ska vara i toppskick så att det bara är att flytta in? Skriv gärna en detaljerad önskelista där du rangordnar saker som är viktiga för dig.

Punkter att tänka på

• Villa eller lägenhet?
• Önskat antal rum/badrum
• Takterrass, balkong eller uteplats?
• Läge och utsikt
• Pool på området
• Luftkonditionering
• Renoveringsbehov eller inte?
• Närhet till golfbana
• Närhet till strand
• Närhet till flygplats
• Närhet till butiker / restauranger / sjukhus
• Parkeringsmöjligheter

Hur går en försäljning till?

En bostadsförsäljning i Spanien går inte till på samma sätt som i Sverige. I Spanien är det sällan någon budgivning uppåt utan principen är att objektet säljs till den första köpare som är beredd att betala det begärda priset. Det kan även hända att köparen lägger ett lägre anbud och då är det upp till säljaren att acceptera eller inte. Öppna visningar är ovanliga i kustområdena och i stället brukar mäklare anordna privata visningsresor. Ofta visas flera hus eller lägenheter under loppet av ett par dagar.

Vissa försöker spara in mäklarkostnader genom att köpa bostad privat, men detta kan ofta bli dyrare i slutändan. Att köpa bostad i Spanien är nämligen helt annorlunda än i Sverige och det krävs att man förstår hur systemet fungerar. Därför är det en stark rekommendation att ta hjälp av någon som behärskar språket och som har tillräcklig expertis - för att säkerställa att affären går i lås. För att kunna köpa bostad i Spanien måste du först ansöka om ett spanskt personnummer – så kallat NIE-nummer. Detta är giltigt i tre månader.

Köparen och säljaren har var sitt juridiskt ombud och träffas hos en notarie, för att slutföra affären. Hos notarien, som är en officiell jurist(notarius publicus), skrivs köpebrevet på. Här sker även den slutliga betalningen. Notarien sköter allt pappersarbete och när lagfarten har utarbetats sker en slutlig inregistrering hos ”Registro de la Propiedad”, vilket kan ta upp till tre månader. Det är notarien som ansvarar för att överföringen går till på rätt sätt. Det är också denne som slutligen upprättar ägarbeviset - det så kallade ”Escritura Pública de Compraventa”. Samma dag som lagfarten skrivs under får du även tillträde till bostaden.

Du måste inte vara på plats själv för att genomföra köpet, utan det går att sköta affären via ombud med fullmakt. Det är dock viktigt att fullmakten är korrekt utfärdad enligt spanska formaliteter, för att den ska vara giltig i Spanien. En seriös mäklarfirma hjälper ofta till med hela affären - från början till slut – och kan förmedla nödvändiga kontakter. Om du är orutinerad och inte kan språket är det till ovärderlig hjälp att få handfast vägledning.

Bestäm ett prisläge

Innan du börjar leta efter bostad bör du bestämma dig för vad den får kosta. Det tillkommer även extra avgifter som du måste lägga till - utöver försäljningspriset. De exakta procentsatserna påverkas av bostadens värde och vilket område den ligger i. Kostnaderna för juridiskt ombud och notarie kan också variera beroende på hur omfattande ärendet blir. Men nedanstående exempel kan ge en god fingervisning.

För en begagnad bostad får du räkna med att lägga till ca 11-13% av den totala köpeskillingen, på priset. Detta för att täcka notariens arvode, överlåtelseskatt "Impuesto de Transmisiones Patrimoniales" (8-10%) och avgifter. Om du väljer att låna i en spansk bank tillkommer uppläggningsavgifter och då bör du räkna med den högre siffran - 13%.

För en nybyggd bostad (som tas i bruk första gången) är kostnaden något högre. Du betalar ingen överlåtelseavgift utan istället tillkommer statlig mervärdeskatt (IVA) på ca 10% samt stämpelavgift på 1-1,5%. Dessutom tillkommer kostnader för juridiskt ombud och notarie. Det totala påslaget för en nybyggd fastighet blir 13-15%. Mervärdeskatten kan även vara medräknad i priset, men i så fall ska mäklaren ange detta.

En bostad med attraktivt läge kostar ofta mer, men är också en säkrare investering. Samtidigt är det viktigt att välja en prisnivå som du har råd med och känner dig bekväm med. Spanska lägenheter är inte en ekonomisk förening på samma sätt som i Sverige. I Spanien finns en finns en förening och en ordförande, men föreningen har ingen ekonomi. Månadsavgifterna täcker bara driftskostnader och är relativt låga, men i gengäld måste du själv avsätta pengar till framtida reparationer.

Om du äger en bostad i Spanien behöver du inte betala fastighetsskatt för denna i Sverige. I Spanien får du dock betala en kommunal fastighetsskatt (ca 0,4-1,1%) och statlig fastighetsskatt (0,25-0,5%) av bostadens taxeringsvärde. Skattesatserna varierar beroende på kommun.

Hitta bostäder till salu

Det finns olika sätt att hitta en bostad till salu. Många söker på Internet eller letar bland annonser, men det säkraste är att köpa via en bank eller mäklare. Många banker säljer ut bankåtertaganden till mycket förmånliga priser och de samarbetar ofta med mäklare. När en bostad säljs är det säljaren som betalar mäklararvodet och detta är inbakat i utgångspriset.

I Spanien kan fastigheter säljas med icke-exklusivt eller exklusivt försäljningsmandat. Vid ett icke-exklusivt uppdrag ligger bostaden ute till försäljning hos flera mäklare samtidigt. I dessa fall lägger mäklarna ofta mindre energi på försäljningen och informationen kan vara bristfällig. Prissättningen är dessutom ofta gjord av säljaren själv. I sådana fall kan det vara klokt att anlita en värderingsfirma.

Många svenska mäklarfirmor har kontor i Spanien och personalen talar ofta svenska. Det finns även agenter som har bott många år i Spanien och som nu lever på att förmedla bostäder till andra som vill flytta ner. Tänk på att priserna kan variera kraftigt – även inom samma område. Undersök gärna detaljplaner för att se hur området är tänkt att utvecklas.

Anlita ett juridiskt ombud

Vi rekommenderar dig att anlita ett juridiskt ombud (advokat). Ett sådant ombud fungerar som rådgivare och bevakar klientens intressen. Detta för att undvika juridiska problem och för att inga överraskningar ska uppstå vid köptillfället eller efteråt. Det är viktigt att göra noggranna kontroller innan köp, för annars kan du bli ansvarig för gamla skulder som belastar bostaden. Ombudet hjälper dig att reda ut både lagliga och skattemässiga frågor. Om du saknar kontakter kan du be en mäklare om hjälp med att hitta ett bra ombud. Vissa talar svenska eller något annat skandinaviskt språk, vilket förenklar kommunikationen.

Det spanska rättssystemet skiljer sig från det svenska och vittnesuppgifter har inte samma verkan i spansk rätt. Det räcker inte med underskrifter av två vittnen som vi är vana vid, eller muntliga avtal. All kommunikation och alla uppgörelser mellan parterna ska vara skriftlig. Välj en mäklare som är utbildad och API-licenserad, för att försäkra dig om att få korrekt information om fastigheten och minimera risken för juridiska problem. Denna risk kan minskas ytterligare om du väljer en mäklare som du har fått rekommendationer om av en annan köpare.

Det spanska notarie- och registreringssystemet är utformat på ett säkert sätt och risken för att det ska bli fel vid köpekontraktsutformande och registrering är liten. Notarierna arbetar efter en officiell taxa, vilket innebär att avgiften är densamma oavsett vilken notarie du anlitar. Men du har ändå mycket att vinna på att anlita en notarie som är tjänstvillig och lätt att kommunicera med.

Låna av en spansk bank

För att finansiera bostadsköpet behövs kapital i fonder, aktier eller som belåningsbart värde i en svensk fastighet. Observera att du inte kan gå till din svenska bank och be om ett lån med den nya bostaden som säkerhet. Däremot finns det möjlighet att ta lån i en spansk bank, med den tilltänkta spanska bostaden som säkerhet. I Spanien finns inget lagstadgat lånetak, utan det är upp till banken att bestämma hur mycket du får låna. Som resident kan du i regel låna upp till 80% av fastighetens pris och som icke resident är gränsen något lägre – ca 70%. Banken kan kräva en värdering utförd av ett oberoende värderingsinstitut och denna bekostas i så fall av köparen.

• Om en fastighet har ett ”för bra pris för att vara sant” eller om affären upplevs som alltför stressig, bör du dra öronen åt dig.
• Köp aldrig en fastighet utan att ha haft möjlighet att se den. Har du väl lagt handpenning så är det svårt att backa ur affären.
• Om du köper en bostad med avsikten att hyra ut den kan det vara bra att köpa ett som har en historik av uthyrning. Be gärna att få se papper som visar intäkter.
• Var medveten om att vissa områden är mindre attraktiva. En fastighet kan ha fint läge vid havet men om den ligger i en spökstad kan den ändå vara svår att hyra ut - eller sälja om du skulle ångra dig.
• Tänk på att det tillkommer fasta kostnader för att äga och sköta om fastigheten.
• Köp inte en dyrare fastighet än att du har råd. Att sätta sig i en sits där man är beroende av hyresintäkter för att betala av lån är inte att rekommendera.

Köpprocessen steg för steg

• 1. Finansiering

  Ordna med finansiering redan innan du börjar leta bostad, så kan du agera snabbt när rätt objekt dyker upp. Antingen kan du belåna den spanska bostaden i en spansk bank. Lånet blir då i euro. Alternativt kan du belåna en svensk fastighet och få lånet i kronor. En tredje variant är att kombinera lån av båda sorter. Det gäller att hitta det alternativ som är mest fördelaktigt och en mäklare kan till med bra förslag på upplägg.

• 2. Juridiskt ombud

  Både köpare och säljare företräds vanligtvis av ett juridiskt ombud. Ombudet företräder klientens intressen och hjälper till genom hela affären. Observera att om du har tänkt låna till bostaden bör du välja ett ombud som är godkänt av den aktuella banken.

• 3. Nie-nummer – Numero de identificación de extranjeros

  För att kunna köpa en bostad i Spanien måste du ha ett spanskt personnummer eller så kallat NIE-nummer. Detta kan man ansöka om hos Spanska ambassaden eller konsulatet i Sverige, alternativt vid en spansk polisstation. Observera att NIE-numret endast är giltigt i tre månader – sedan måste du ansöka om ett nytt.

• 4. Budgivning

  När du har bestämt dig för en bostad är det dags att lägga bud. I de flesta fall lägger köparen bud under utropspriset och förhandlar med säljaren. I undantagsfall kan budgivning uppåt äga rum.

• 5. Köparens undersökningsplikt

  Som köpare har du undersökningsplikt, vilket innebära att du noggrant måste undersöka bostaden innan du skriver på köpekontrakt. Bostäder säljs i befintligt skick och det är mycket svårt att klaga på något i efterhand. Om det ej finns möjlighet att undersöka bostaden innan köp ska detta villkoras i köpekontraktet. Tag gärna hjälp av ditt juridiska ombud för att undersöka fastighetens legala status och anlita gärna experter som kan besiktiga fastigheten åt dig.

• 6. Kontrakt - ”Arras” alternativt ”Option de Compras”

  När köpare och säljare har kommit överens om villkoren för försäljningen skrivs ett ”arras” eller ett ”Option de Compras” – ett köpekontrakt. En del villkor är fastställda i lag och är obligatoriska, medan andra är fria överenskommelser mellan parterna. Det finns möjlighet att skriva in villkor av särskild art, som att om ett lån inte beviljas så upplöses affären. I samband med att köpekontraktet skrivs ska även handpenningen (normalt 10 % av köpeskillingen) betalas. Om bostaden är attraktiv är det extra viktigt att få detta moment avklarat snabbt, så att bostaden reserveras och tas bort från marknaden.

• 7. Tillträdesdagen

  Efter att kontraktet är påskrivet träffas köparen och säljaren (eller ombud) samt mäklare hos en spansk notarie (notarius publicus). Affären färdigställs och ett ”Escritura Pública de Compraventa” – köpebrev - upprättas. Vid detta tillfälle säkerställer notarien köparens och säljarens identiteter 
samt bostadens legala skick. Om du behöver låna till bostaden hanteras även denna registrering av notarien. Efter att lagfarten har upprättats tar det upp till tre månader innan registreringen är helt färdig.

• 8. Betalning

  På tillträdesdagen betalas den resterande delen (90 %) av köpeskillingen samt notarieavgift och transaktionsskatter. Betalning sker med certifierad bankcheck direkt till notarien och denne betalar skatter och lagfartsavgifter samt vidarebefordrar pengar till säljaren.

• 9. Tillträde

  På denna högtidliga dag får du även nycklarna och omedelbart tillträde till bostaden. Eftersom denna köps i befintligt skick är det som sagt mycket viktigt att inspektera bostaden innan tillträdesdagen.

• 10. Abonnemang och försäkringar

  Innan du lämnar notariens kontor på tillträdesdagen måste du se till att rätt abonnemang och försäkringar har tecknats. Allra viktigast är hemförsäkringen, som MÅSTE gälla från och med tillträdesdagen. Övriga abonnemang kan vara el, vatten, gas och internet.

• 11. Njut

  När affären väl har gått i lås och du har nyckeln i din hand är det bara att börja njuta av livet. Syftet är att skaffa en hög livskvalitet och i samma stund som du vrider om nyckeln har du framtiden i din hand. Om du har anlitat en bra mäklare ingår dessutom ofta efterservice – som juridisk rådgivning och skatterådgivning. Allt detta för att underlätta ditt nya bekväma liv i soliga Spanien.